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住まいづくりの新常識!『中古を買ってリフォーム』という新しい選択

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「中古を買ってリフォーム」実例のご紹介
「中古を買ってリフォーム」で、想いをカタチに

中古物件のリフォームは、こんなにメリットが豊富。

中古物件は立地条件や広さのわりに価格が手頃。リフォーム費用を入れても、新築より安いことが多いです。

住みたい街・エリア・沿線・学区からピンポイントで探せます。中古物件は、立地・広さなどにより物件が豊富。

自分好みの間取り・インテリア・デザインに自由にできる。

すでにある物件を見て、ご確認・選択できるので安心です。

中古を買ってリフォームにした理由
買ってからではもう遅い! 成功する<中古を買ってリフォーム>のポイント

「中古を買ってリフォーム」は、住みたい街の物件を「素材」として購入し、 リフォームで 想いをカタチにする方法です。

最も重要なことは、総予算をどのように物件とリフォームに振り分けるかを見極めることです。つまり、物件購入とリフォームの計画を同時に進め、予算を上手にコントロールすることが必要です。

また、同じリフォーム工事内容でも、物件によって「できること・できないこと」や「費用」が違ってきます。
必ず物件ご購入前にご相談ください。
物件の購入前から、ある程度、自分のこだわりやスタイルについてイメージしておくことが必要です。

「できること」「できないこと」は購入前に必ず把握

中古物件の中には、さまざまな制約がある物件もあります。予算内で想いをカタチに近づけるために『事前の7ヵ条』にまとめました。

共用部分は工事ができない

マンションは、住人全員の持ち物である「共用部分」と各戸の住人(区分所有者)のものである「専有部分」に分かれます。
もちろん、共用部分は勝手に手を入れたり、変更することができません。
外壁、窓・玄関ドア・バルコニー・専用庭など外壁面に接するもの、両隣・上下階に接する壁などが共用部分です。
給水・排水管や給湯器の変更は管理組合の事前承認が必要な場合があります。詳細は、マンション規約に定められています。

● 仲介業者にお問い合わせください。

<例> インターネットやケーブルテレビの光ファイバーを新規に導入する際も、引き込み線が共用部分を通るので管理組合の承認が必要。

間取り変更の自由度

マンションも構造によって自由度が異なります。
マンションの建物全体を支えている大きな柱や梁は動かせません。
壁自体が構造体になっている壁式構造は制約が出てきます。

● 仲介業者と東急ホームズにご相談ください。


水まわりの位置変更

水まわりの位置は、その下を通っている給水・排水管の事情で変更できない場合があります。
特にキッチンは周囲の壁・床の変更・修復、レンジの排気口、ガス管・電気配線など、派生する工事が出てくるので要注意です。

● 仲介業者と東急ホームズに、必ず事前にご相談
   ください。



フローリングの変更

下階に音が響きやすいフローリングを禁止しているマンションがあります。
また、変更可能でも遮音性能の高い材料(床衝撃音低減性能があるもの)を使うように決められている場合があります。

●床材と遮音材を併用する方法もありますので、東急ホームズにご相談ください。

電気の容量

オール電化、床暖房、エアコンや家電など、設備機器の進化により電気の使用量は増える傾向にあります。
そのため電気の容量のチェックは必須です。少なくとも40A(アンペア)はほしいところ。オール電化、電気式床暖房を使う場合は、50A以上の容量が必要です。
多くの場合、マンション規約で制限されています。また、容量を変更する場合は、分電盤の取り替えや電力会社との契約を変更する必要があります。

遮音性の改善

繁華街に隣接していたり、大きな道路、線路沿いの物件は遮音性が気になるところ。
防音サッシの取り付けの方法は様々ありますが、サッシの寸法、稼動部や枠の形状、素材によって、できること・できないことが大きく異なります。
また、サッシ部分は基本的に共用部分なので、規約による制限があったり、管理組合の事前承認が必要です。

管理やメンテナンスの状態

エントランスや駐輪場、敷地内の植栽、ごみ収集所、共用部分の照明など清掃や手入れが行き届いているかどうかは、そのマンションの管理状態を示すバロメーター。外壁の状態やコンクリートに目立つひび割れがないかなども確かめておきましょう 。また、古いマンションは、耐震性も気になるポイントです。

● 仲介業者と東急ホームズにご相談ください。



工法により費用が違ってくる

一般的な戸建住宅のリフォームや改築について、現代の建築技術でできないことは少ないといえるでしょう。
ただし、違ってくるのは費用です。特に、建物の要である、構造の作り方(工法)によって得手・不得手があり、やりたいことが同じでも費用が変わってきます。
日本で使われる主な工法には、木造であれば、在来軸組造、2×4造、木質プレハブ造などで、非木造では、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など様々です。

● 東急ホームズにご相談ください。

耐震性の確保

これからずっと安心して暮らすために、耐震性は重要な課題です。
特に、目安となる耐震基準を法律で定めた「新耐震設計基準」が施行される前、昭和56年(1981年)以前に建てられた家屋は、約95%が耐震強度不足であるという報告(*)もあります。
この年代の建物は、まず耐震対策工事を行う必要があると考えていいでしょう。
また、昭和56年以降の建物でも、約76%はなんらかの耐震対策が必要という調査結果(*)もあります。
工法による違いはありますが、まず東急ホームズの無料耐震診断を行うことをお勧めします
いずれにしても、床や壁をはがして、構造体を補強する大掛かりな工事になりますので費用の面からも事前にご相談ください。
行政の耐震助成金制度を受けられる場合もありますので、こちらも活用しましょう。

*日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が実施した、耐震診断結果による。

断熱性の確保

断熱性の改善には、大きく分けて
①窓サッシ・玄関ドアなどの開口部断熱性能の改善
②床・壁・天井の断熱性向上
の2通りがあります。いずれも、建物の状況により方法や費用が違ってきます。
月々の冷暖房費にかかわる部分ですので、十分検討しましょう。
また、国や地方自治体の補助金、エコポイントの対象工事になるケースが多いので、ぜひ利用しましょう。

広さ・明るさの改善

部屋をつなげて広い空間を作ったり、天井を抜いて吹き抜けのあるリビング・ダイニングを作ったりすることはリフォームの醍醐味です。日当たりを改善するため、窓を大きくしたり、増やしたりすることもできます。
ただし、耐震性に問題がないか配慮が必要です。また、建物が造られた工法により、できること、できないことがあります。

傾き・ゆがみ

家屋の傾き・ゆがみは、老朽・劣化、あるいは、そもそも欠陥住宅なのかを示すバロメーターです。必ずチェックしましょう。
また、足元も重要です。基礎・土台は大丈夫か、シロアリの被害はないか、湿気で腐っていたり弱っている箇所はないか、床下をチェック。雨漏れはないか、天井裏のチェックも必要です。

● 東急ホームズの無料耐震診断では、レーザーによる傾き調査、床下調査も行いますので、ご相談ください。

<秘伝! お客様でもわかるチェック方法!>
①床鳴りや床の盛り上がりはあるか?
②ビー玉を床に置いた時、ある方向に勢いよく転がらないか?
③室内ドア、大きなサッシ、玄関ドアは正しく動くか?

メンテナンス状態

建物の老朽化や劣化は築年数だけでなく、メンテナンスの状態によっても変わります。
基礎・屋根・外壁のひび割れ、塗装の劣化などが最低限のチェックポイントです。
また、水道の出は悪くないか、水が濁っていないか、変な味はしないか?など、お客様でもチェックできます。

● 気になったところは、東急ホームズにご相談ください。

法的制限に注意

大半のリフォームは行政手続きなどは必要ありませんが、増築など工事内容によっては、建築確認申請などが必要となります。前面道路と土地の状況や建物により、ご希望される工事内容が法令遵守できるかどうかは建築士などの専門家に相談することをお勧めします。

● 仲介業者か東急ホームズにご相談ください。


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実例1:北欧スタイルのくつろぎと居心地こだわりが凝縮した、洗練された空間へ
実例2:仕切りのない、明るく開放的な広々とした空間を実現
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